비즈니스 기회
고금리·경기부진 여파로 부동산 경매 사상 최대...차주들 '원리금 지옥'
고금리와 경기부진이 부동산 시장에 '쓰나미'를 일으키고 있다. 대출 원금과 이자를 갚지 못해 법원 경매에 넘어가는 부동산이 최근 1~2년 사이 급증하고 있으며, 부산 등 지역에서는 16년 만에 경매 건수가 최대를 기록했다. 경제 침체 속에서 가계부채 부담이 극대화되고 있는 것으로 보인다.
차주들 '원리금 낭떨어지'에 시달려
최근 통계에 따르면 원리금을 제때 갚지 못해 경매에 넘어간 수도권 부동산이 전년 대비 29% 늘어났다. 서울만 해도 32% 이상 급증했으며, 이는 전년 대비 1000건에 육박하는 수준이다. 통상 차주가 대출금의 원금이나 이자를 3개월 이상 내지 못하면 금융기관이 경매를 신청하는 절차인 '임의경매'가 이를 주도하고 있다.
이는 2020년부터 2024년까지 연평균 9만3826건 수준이던 경매 신청건수보다 최근 1~2년간 훨씬 빠른 증가세를 보이고 있다. 경제 상황이 악화되면서 개인 차주들이 높은 금리와 부동산 침체 속에서 이중 부담을 겪고 있는 것이다.
'영끌족'의 비극...부동산 하락에 고금리까지
부동산 호황기에 담보대출을 받아 여러 채의 부동산을 매입했던 '영끌족(영혼까지 끌어모은 투자자)'들이 가장 큰 타격을 입고 있다. 당시 저금리 시대에 무리해서 대출을 받았던 이들이 금리 인상 후 높은 이자 부담을 감당하지 못하고 있기 때문이다. 여기에 부동산 가격 하락이 겹치면서 차주들의 재정 상황이 극도로 악화되었다.
과거 희망으로 시작했던 부동산 투자가 이제 악몽이 되고 있다. 매달 원리금 부담에 시달리다가 결국 법원 경매로 내몰리는 악순환에 빠진 것이다. 일부 차주들은 "원금은커녕 이자 낼 돈도 없다"는 절망감을 토로하고 있다.
경매 물량 증가, 시장 교란으로 확산
경매 물건의 증가는 단순한 숫자의 문제가 아니다. 시장에 저가 물량이 쏟아져 나오면서 일반 거래가격까지 하락 압력을 가하고 있다. 경매 낙찰 시세가 공시가격 대비 70% 수준으로 내려가는 경우도 많아, 이는 인근 지역 부동산 가격까지 연쇄적으로 하락시키는 요인이 되고 있다.
금융기관들도 경매 연체를 줄이기 위해 더욱 엄격한 대출 심사를 시행하고 있어, 새로운 대출 신청도 크게 위축되고 있다. 이는 다시금 경기 부진을 심화시키는 악순환으로 이어지고 있다.
정책 대응도 효과 제한적
정부가 지난 10월 부동산 안정화 정책을 발표했지만, 시장에서의 반응은 미흡한 상황이다. 공급 부족 대책도 장기간 효과가 나타나는 구조라, 현재의 고금리와 경기부진 속에서 차주들을 보호하기에는 역부족이다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 유지되면서 새로운 대출도 어려워지자, 기존 차주들의 부담만 더 커지는 상황이다.
전문가들은 2026년 부동산 경매 시장이 더욱 악화될 것으로 예측하고 있다. 고금리가 계속되면서 연체 사유가 쌓여가고 있고, 경기 회복의 신호도 뚜렷하지 않기 때문이다. 일부에서는 "역대급 경매 물량 폭발"이 예고되어 있다고 경고하고 있다.